Loueur en Meublé Non Professionnel : les règles ont changé

Depuis 2025, le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a profondément évolué. En 2026, ces nouvelles règles s’imposent pleinement et modifient sensiblement les arbitrages fiscaux des investisseurs en location meublée.

Les abattements applicables aux locations meublées de tourisme ont été fortement revus à la baisse :

• meublé non classé : abattement ramené à 30 %, plafond fixé à 15 000 € et,
• meublé classé : abattement de 50 %, plafond de 77 700 €.

Dans de nombreux cas, le régime micro perd ainsi une grande partie de son attractivité et appelle une comparaison approfondie avec le régime réel.

Depuis le 16 février 2025, les amortissements pratiqués sous le régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien.
La base taxable est donc mécaniquement augmentée, même si les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer.
Certains biens restent exclus de cette règle (résidences étudiantes, seniors, établissements médico-sociaux), mais pour les autres, l’impact fiscal à la sortie devient un critère déterminant dans la stratégie patrimoniale.

Le principe d’exonération de TVA demeure en LMNP. Toutefois, l’activité bascule dans le champ de la TVA dès lors qu’elle présente un caractère para-hôtelier, notamment lorsque au moins trois prestations sont proposées (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception de la clientèle).
À noter : la simple proposition de ces services suffit, indépendamment de leur utilisation effective.
La réforme du seuil unique de franchise en base de TVA à 25 000 €, initialement envisagée, reste à ce stade reportée et renvoyée aux prochains textes financiers.

En principe, le LMNP reste soumis uniquement aux prélèvements sociaux (17,2 %).
En revanche, la location saisonnière peut entraîner l’assujettissement à des cotisations sociales dès lors que les recettes dépassent 23 000 €, selon la situation du loueur.
Le statut LMP, quant à lui, demeure systématiquement soumis aux cotisations sociales.

En synthèse

En 2026, le LMNP reste un outil pertinent, mais plus technique et moins « standardisable » :

• le choix du régime fiscal doit être réexaminé régulièrement,
• les stratégies de détention et de cession doivent intégrer l’impact des amortissements et,
• les seuils, la TVA et les cotisations sociales appellent une lecture fine, au cas par cas.

Dans ce nouveau cadre, une approche structurée et anticipée est devenue indispensable pour sécuriser la rentabilité et la cohérence des projets de location meublée

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